Tikinti müqaviləsində nələrə diqqət etmək lazımdır

Tikinti müqaviləsi işin nə vaxt, hansı həcmdə və hansı şərtlərlə görüləcəyini müəyyən edir. Praktikada mübahisələrin böyük hissəsi müqavilənin pis yazılmasından yox, bəzi məqamların ümumiyyətlə yazılmamasından yaranır.

Bu yazıda müqavilədə hansı bəndlərin aydın görünməli olduğunu və hər birində nəyə diqqət etmək lazım gəldiyini sadalayırıq. Söhbət hüquqi məsləhətdən yox, praktik yoxlama siyahısından gedir.

Müqavilə smetanın davamıdır

Müqaviləni ayrıca sənəd kimi deyil, üç sənədin bir hissəsi kimi görmək daha faydalıdır:

• Smeta — hansı iş, hansı həcmdə, hansı vahid qiymətlə.
• Müqavilə — həmin işin hansı şərtlərlə icra olunacağı.
• Forma 3 — nəyin faktiki qəbul edildiyi.

Üçü bir-birinə bağlıdır. Smetada olmayan iş müqavilədə görünməməlidir; müqavilədə razılaşdırılmayan iş isə qəbul aktına düşməməlidir.

1. İşin predmeti — konkret siyahı

Ən ümumi səhv müqavilədə işin «ev tikintisi» və ya «təmir işləri» kimi ümumi ifadə ilə göstərilməsidir.

İşin predmeti konkret siyahı olmalıdır. Məsələn, qaba tikinti üçün paketə doqquz iş daxildir: təməlin qazıntısı, beton hazırlıq qatı, armaturla bünövrənin yığılması, dəmir-beton lentvari bünövrənin betonlanması, mişar daşı ilə kürsünün hörülməsi, ağ plastik pəncərələr, fasad divarlarının suvanması, dam örtüyünün vurulması, mənzil giriş qapısı.

Təmirdə isə paket beş iş bölməsindən ibarətdir: elektrik və santexnika, divar və tavan işləri, döşəmə, sanitar qovşaq və mətbəx, qapıların quraşdırılması.

Bu siyahılar müqavilədə və ya ona əlavədə görünməlidir.

2. Nəyin daxil OLMADIĞI

Daxil olan qədər vacib olan bənddir. Paketə daxil olmayan işlər açıq yazılmalıdır, çünki onlar büdcənin real hissəsidir.

Qaba tikintidə paketə daxil olmayanlar: monolit (125 AZN/m²), rigel və kolon (hər biri 100 AZN/poqonmetr).

Təmirdə paketə daxil olmayanlar: sanitar qovşaq avadanlığı — unitaz, çanaq, duş kabinası, qarışdırıcı; qazan və radiatorlar; gips dekor və fərdi dizayn elementləri; mətbəx mebeli və texnikası.

Əgər müqavilədə yalnız «daxil olanlar» sadalanıbsa, ikinci siyahını ayrıca soruşmaq lazımdır.

3. Qiymət və hesablama qaydası

Müqavilədə yekun məbləğ deyil, hesablama qaydası göstərilməlidir: hansı iş hansı vahid qiymətlə və hansı ölçü vahidi ilə hesablanır.

Saytda açıq göstərilən vahid qiymətlər bunlardır: qaba tikinti 280 AZN/m², təmir paketləri 300 / 400 / 550 AZN/m², monolit 125 AZN/m², rigel və kolon 100 AZN/poqonmetr.

Ayrıca yoxlanmalı iki məqam:

• ƏDV — saytda göstərilən qiymətlərə daxil deyil; müqavilədə də bunun necə tətbiq olunduğu aydın olmalıdır.
• Materialın kim tərəfindən təmin olunduğu — təmir paketlərində materiallar, nəqliyyat, tikinti tullantısının daşınması və mühəndis nəzarəti qiymətə daxildir.

4. Ödəniş mərhələləri

Ödəniş qəbul edilmiş işə görə aparılır. Ona görə müqavilədə mərhələlərin qəbulla necə bağlandığı göstərilməlidir.

Praktik qayda: hər mərhələ üzrə Forma 3 aktı imzalanır və ödəniş həmin qəbul əsasında aparılır. Akt imzalanmadan ödəniş formal olaraq qəbul edilməmiş işə görə edilmiş olur.

Müqavilədə aydın olmalıdır: neçə mərhələ var, hər mərhələ hansı işləri əhatə edir, qəbul hansı sənədlə rəsmiləşir.

5. Əlavə işlərin razılaşdırılması

İş həcminin dəyişməsi normal haldır — obyekt açıldıqca gözlənilməyən vəziyyətlər üzə çıxa bilər.

Müqavilədə vacib olan budur: əlavə iş görülməzdən əvvəl yazılı razılaşdırılır, həcmi ölçülür və mövcud vahid qiymətə vurulur. Yəni qiymət yenidən danışılmır, yalnız həcm dəyişir.

Bu bənd olmadıqda əlavə iş sonradan mübahisə mənbəyinə çevrilir.

6. Gizli işlərin qəbulu

Bəzi işlər sonrakı mərhələdə görünməz olur: bünövrənin armatur karkası betondan sonra, elektrik və su xətti isə suvaqdan sonra yoxlanıla bilmir.

Müqavilədə belə işlərin həmin mərhələdə, iş açıq ikən qəbul ediləcəyi göstərilməlidir. Əks halda qəbul formal olur.

7. Müddət və onun dəyişməsi

Müddət bəndində iki şey aydın olmalıdır: işin ümumi müddəti və müddəti uzada bilən halların necə rəsmiləşdirildiyi.

Praktikada müddətə təsir edən amillər obyektin real vəziyyəti, əlavə işlərin yaranması və materialın obyektə çatdırılma şəraitidir. Bunların hər biri yazılı şəkildə qeyd oluna bilər.

8. Sənədləşmə

Müqavilədə icranın hansı sənədlərlə rəsmiləşəcəyi göstərilməlidir. Podrat işlərində görülmüş işlərin qəbulu Forma 3 aktı ilə, təhvil isə Qaimə ilə aparılır.

Bu bənd formal görünür, lakin mübahisə yarananda ən çox istinad edilən yer məhz odur.

9. Lisenziya rekvizitləri

Tikintisi icazə tələb edən obyektlərdə işlər lisenziya əsasında görülür. Müqavilədə podratçının lisenziya nömrəsi və verilmə tarixi göstərilə bilər.

CRM Construction üçün bunlar: EL-792/2022, 21 noyabr 2022, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi.

Lisenziyanın əhatə etdiyi iş növlərinin sizin obyektinizə uyğun olduğunu yoxlamaq da bu mərhələyə aiddir.

Müqaviləni imzalamazdan əvvəl

Qısa yoxlama siyahısı:

• İşin predmeti konkret siyahı kimi göstərilibmi?
• Paketə daxil olmayan işlər ayrıca sadalanıbmı?
• Hesablama qaydası — vahid qiymət və ölçü vahidi — aydındırmı?
• ƏDV-nin necə tətbiq olunduğu yazılıbmı?
• Ödəniş mərhələləri qəbul aktı ilə bağlanıbmı?
• Əlavə işlərin razılaşdırma qaydası varmı?
• Gizli işlərin qəbulu ayrıca göstərilibmi?
• Sənədləşmə — Forma 3 və Qaimə — qeyd olunubmu?
• Lisenziya rekvizitləri varmı?

Doqquz sualın hamısına cavab varsa, müqavilə praktik baxımdan tamdır.

Tez-tez verilən suallar

Müqavilə imzalanmadan iş başlaya bilərmi? Praktikada başlamamalıdır. İş həcmi və hesablama qaydası yazılı təsbit olunmadan həm sifarişçi, həm podratçı istinad nöqtəsiz qalır.

Yekun məbləğ müqavilədə göstərilməlidirmi? İlkin hesablama göstərilə bilər, lakin daha vacibi hesablama qaydasıdır — çünki həcm dəqiqləşdikcə məbləğ dəyişir. Vahid qiymət isə dəyişmir.

Smeta müqavilənin bir hissəsidirmi? Praktikada smeta müqaviləyə əlavə kimi bağlanır. Beləliklə iş siyahısı, həcmlər və qiymətlər müqavilənin tərkib hissəsinə çevrilir.

Müddət pozularsa nə olur? Müddətin uzanma səbəbləri və rəsmiləşdirilməsi qaydası müqavilədə göstərilməlidir. Ən çox rast gəlinən səbəb sonradan razılaşdırılmış əlavə işlərdir.

Nəticə

Yaxşı müqavilə uzun deyil, tam olandır. Onun dəyəri hüquqi ifadələrdə deyil — iş siyahısının, paketdənkənar işlərin, hesablama qaydasının, ödəniş mərhələlərinin və sənədləşmənin aydın yazılmasındadır.

Vahid qiymətlər qiymətlər səhifəsində, lisenziya rekvizitləri isə lisenziya səhifəsində açıq verilib. Smetanın necə oxunduğunu ayrıca yazıda, qəbul aktını isə Forma 3 yazısında izah etmişik.