Договор на строительство — на что обратить внимание

Договор на строительство определяет, когда, в каком объёме и на каких условиях будет выполнена работа. На практике большая часть споров возникает не из-за того, что договор написан плохо, а из-за того, что часть пунктов вообще не написана.

В этой статье перечисляем, какие пункты должны быть ясно видны в договоре и на что смотреть в каждом из них. Речь идёт не о юридической консультации, а о практическом перечне проверки.

Договор — продолжение сметы

Договор полезнее рассматривать не как отдельный документ, а как часть связки из трёх:

• Смета — какая работа, в каком объёме, по какой единичной цене.
• Договор — на каких условиях эта работа будет выполнена.
• Форма 3 — что фактически принято.

Все три связаны между собой. Работы, которой нет в смете, не должно быть в договоре; работа, не согласованная договором, не должна попадать в акт приёмки.

1. Предмет работ — конкретный перечень

Самая распространённая ошибка — когда в договоре работа обозначена общей формулировкой вроде «строительство дома» или «ремонтные работы».

Предмет работ должен быть конкретным перечнем. Например, в пакет чернового строительства входят девять работ: разработка котлована, бетонная подготовка, сборка арматурного каркаса, бетонирование железобетонного ленточного фундамента, кладка цоколя из пильного камня, белые пластиковые окна, штукатурка фасадных стен, укладка кровельного покрытия, входная дверь.

В ремонте пакет состоит из пяти разделов работ: электрика и сантехника, работы по стенам и потолку, пол, санузел и кухня, установка дверей.

Эти перечни должны быть видны в договоре или в приложении к нему.

2. Что НЕ входит

Пункт не менее важный, чем предыдущий. Работы, не входящие в пакет, должны быть написаны открыто, потому что они — реальная часть бюджета.

В черновом строительстве в пакет не входят: монолит (125 AZN/м²), ригель и колонна (каждый по 100 AZN за погонный метр).

В ремонте в пакет не входят: оборудование санузла — унитаз, раковина, душевая кабина, смеситель; котёл и радиаторы; лепнина и индивидуальные элементы дизайна; кухонная мебель и техника.

Если в договоре перечислено только то, что входит, второй перечень нужно запросить отдельно.

3. Цена и порядок расчёта

В договоре должна быть указана не итоговая сумма, а порядок расчёта: какая работа по какой единичной цене и в какой единице измерения считается.

Единичные цены, открыто указанные на сайте: черновое строительство 280 AZN/м², пакеты ремонта 300 / 400 / 550 AZN/м², монолит 125 AZN/м², ригель и колонна 100 AZN за погонный метр.

Отдельно стоит проверить два момента:

• НДС — в указанные на сайте цены он не включён; в договоре тоже должно быть ясно, как он применяется.
• Кем предоставляется материал — в пакетах ремонта материалы, транспорт, вывоз строительного мусора и инженерный контроль входят в цену.

4. Этапы оплаты

Оплата производится за принятую работу. Поэтому в договоре должно быть показано, как этапы связаны с приёмкой.

Практическое правило: по каждому этапу подписывается акт Формы 3, и оплата производится на основании этой приёмки. Без подписанного акта оплата формально производится за непринятую работу.

В договоре должно быть ясно: сколько этапов, какие работы охватывает каждый, каким документом оформляется приёмка.

5. Согласование дополнительных работ

Изменение объёма работ — нормальное явление: по мере вскрытия объекта могут проявиться непредвиденные обстоятельства.

В договоре важно следующее: дополнительная работа согласуется письменно до её выполнения, объём измеряется и умножается на существующую единичную цену. То есть цена не пересматривается, меняется только объём.

Без этого пункта дополнительная работа позже становится источником спора.

6. Приёмка скрытых работ

Некоторые работы на следующем этапе становятся невидимыми: арматурный каркас фундамента нельзя проверить после бетонирования, а линии электрики и водопровода — после штукатурки.

В договоре должно быть указано, что такие работы принимаются на том же этапе, пока работа открыта. Иначе приёмка становится формальной.

7. Сроки и их изменение

В пункте о сроках должны быть ясны две вещи: общий срок работ и то, как оформляются обстоятельства, способные его продлить.

На практике на срок влияют реальное состояние объекта, возникновение дополнительных работ и условия доставки материалов на объект. Каждое из этих обстоятельств может быть зафиксировано письменно.

8. Оформление

В договоре должно быть указано, какими документами оформляется исполнение. В подрядных работах приёмка выполненных работ ведётся актом Форма 3, а сдача — накладной (Qaimə).

Пункт выглядит формальным, но при возникновении спора ссылаются чаще всего именно на него.

9. Реквизиты лицензии

На объектах, строительство которых требует разрешения, работы ведутся на основании лицензии. В договоре могут быть указаны номер лицензии подрядчика и дата её выдачи.

Для CRM Construction это: EL-792/2022, 21 ноября 2022 года, Министерство экономики Азербайджанской Республики.

К этому же этапу относится и проверка того, что виды работ, охваченные лицензией, соответствуют вашему объекту.

Перед подписанием договора

Короткий перечень проверки:

• Показан ли предмет работ конкретным перечнем?
• Перечислены ли отдельно работы, не входящие в пакет?
• Ясен ли порядок расчёта — единичная цена и единица измерения?
• Написано ли, как применяется НДС?
• Связаны ли этапы оплаты с актом приёмки?
• Есть ли порядок согласования дополнительных работ?
• Отдельно ли указана приёмка скрытых работ?
• Отмечено ли оформление — Форма 3 и накладная?
• Есть ли реквизиты лицензии?

Если ответы есть на все девять вопросов, договор с практической точки зрения полон.

Частые вопросы

Может ли работа начаться до подписания договора?

На практике не должна. Пока объём работ и порядок расчёта не зафиксированы письменно, и заказчик, и подрядчик остаются без точки отсчёта.

Должна ли итоговая сумма быть указана в договоре?

Предварительный расчёт может быть указан, но важнее порядок расчёта — потому что по мере уточнения объёма сумма меняется. Единичная цена при этом не меняется.

Является ли смета частью договора?

На практике смета прикладывается к договору. Таким образом перечень работ, объёмы и цены становятся составной частью договора.

Что если срок нарушен?

Причины продления срока и порядок их оформления должны быть указаны в договоре. Самая частая причина — согласованные позже дополнительные работы.

Заключение

Хороший договор не длинный, а полный. Его ценность не в юридических формулировках, а в том, что в нём ясно написаны перечень работ, работы вне пакета, порядок расчёта, этапы оплаты и оформление.

Единичные цены открыто приведены на странице цен, реквизиты лицензии — на странице лицензии. О том, как читать смету, мы написали в отдельной статье, а об акте приёмки — в статье о Форме 3.