Строительство многоэтажных жилых домов

Строительство многоэтажного жилого дома отличается от строительства частного дома одним принципиальным моментом: этапы работ могут разделяться на отдельные подрядные пакеты.

В частном доме один подрядчик идёт от фундамента до кровли. А в многоэтажном доме каркас может быть одной работой, а кладка-штукатурка-облицовка другой.

Пример из реестра

Джебраил (11.2023–05.2024) — бетонные работы, кладка стен, штукатурка и облицовка в пятиэтажных зданиях.

Этот объект наглядный пример разделения: описание работ перечисляет четыре этапа, и они выполнены как один пакет. После готовности каркаса здания оставшиеся этапы были переданы отдельной подрядной работой.

Почему происходит такое разделение

Причина в масштабе.

В частном доме объём каждого этапа это работа одной бригады. А в многоэтажном доме тот же этап — например кладка — превращается в самостоятельный объём работ длиной в месяцы.

При таком объёме этапы становится возможным вести параллельно: пока на нижних этажах идёт кладка, наверху продолжаются бетонные работы. А параллельная работа требует координации — это основная функция модели генерального подрядчика.

Какие этапы могут разделяться

Последовательность, видная из описания работ объекта в Джебраиле:

1. Бетонные работы — каркас и перекрытия.
2. Кладка стен — заполнение каркаса.
3. Штукатурка — подготовка поверхности.
4. Облицовка — финишный видимый слой.

Последние два этапа часть фасадной последовательности; логика астара, астар-юза и облицовки разобрана в статье о фасадных работах.

Предел по высоте

Лицензия EL-792/2022 охватывает промышленные и гражданские объекты и указывает технические границы:

• пролёт до 24 м и более,
• высота до 65 м и более,
• вместимость до 5 тысяч человек и более.

На практике эти границы охватывают жилые комплексы.

Жилой массив — масштаб больше здания

В реестре есть и пример более широкого масштаба: жилой массив в Ходжалы — частные дома, общественное здание, асфальтированные дороги и благоустроенная парковая зона (12.2023–06.2024).

Здесь работа не ограничивается зданиями: дорожное покрытие и благоустройство тоже внутри одного проекта. При таком масштабе последовательность этапов планируется не внутри здания, а по территории.

Как считается цена

На многоэтажных объектах готовая таблица единичных цен не применяется — стоимость зависит от типа объекта, его конструкции и объёма работ.

Единичные цены на сайте — черновое строительство 280 AZN/м², монолит 125 AZN/м², ригель и колонна 100 AZN за погонный метр — относятся к строительству частного дома.

280 AZN/м² относится только к черновому строительству. Для дома под ключ внутренний ремонт считается дополнительно — от 580 AZN/м².

Мы выезжаем на объект и готовим предварительную оценку; выезд и замер бесплатны.

Как выстраивается приёмка

Когда этапы разделены на отдельные пакеты, приёмка тоже становится поэтапной. Каждый этап оформляется накладной (Qaimə) и Формой 3.

На многоэтажном объекте это особенно важно: скрытые работы бетонного этапа — арматурный каркас — после начала кладки проверить нельзя.

Частые вопросы

Как делится работа в многоэтажном доме?

Этапы могут делиться на отдельные подрядные пакеты — например бетон, кладка, штукатурка и облицовка как один пакет.

На каком объекте вы так работали?

В Джебраиле, на бетонных, кладочных, штукатурных и облицовочных работах в пятиэтажных жилых зданиях.

Какой предел по высоте?

В лицензии указана высота до 65 м и более.

Применяется ли единичная цена?

Единичные цены на сайте относятся к строительству частного дома. На многоэтажном объекте оценка готовится после осмотра.

Выполнялась ли работа по жилому массиву?

Да — в Ходжалы: частные дома, общественное здание, асфальтированные дороги и парковая зона.

Заключение

Главное отличие многоэтажного дома в том, что этапы могут делиться на отдельные подрядные пакеты. Это даёт возможность параллельной работы, но требует координации и поэтапной приёмки.

А приёмка скрытых работ здесь ещё критичнее, потому что следующий этап закрывает предыдущий.

Услуга по промышленным и жилым зданиям — на отдельной странице, перечень завершённых объектов — на странице проектов, а охват лицензии — на странице лицензии.