Как согласуются дополнительные работы в строительстве

В строительных и ремонтных работах изменение объёма — нормальное явление. По мере вскрытия объекта проявляются заранее не видимые обстоятельства, уточняются требования заказчика, возникают правки в проекте.

Проблема не в самом изменении, а в том, как оно согласовано. В этой статье разбираем, откуда берётся дополнительная работа, в какой момент её нужно фиксировать и как она связана со сметой.

Откуда берётся дополнительная работа

На практике источников три.

1. Реальное состояние объекта

Состояние, видимое во время замера, и состояние, открывающееся после начала работ, могут различаться. Демонтаж существующей постройки, состояние грунта, расположение старых коммуникаций — всё это становится полностью ясно только при вскрытии.

2. Конструктивные работы, которых требует проект

Некоторые работы не входят в пакет и зависят от проекта. В черновом строительстве это монолит (125 AZN/м²), ригель и колонна (каждый по 100 AZN за погонный метр).

В двухэтажном доме эти работы на практике требуются почти всегда. Их отсутствие в смете не означает «дешёвое предложение» — просто они ещё не посчитаны.

3. Требование заказчика

Изменение уровня материала, дополнительная перегородка, перенос санузла — это изменения со стороны заказчика, и они считаются отдельно.

Когда это нужно фиксировать

Правило простое: до выполнения работы.

Дополнительная работа, о которой договорились устно, позже становится источником спора, потому что письменно не зафиксированы ни объём, ни цена. А если работа уже выполнена, вернуть её назад тоже невозможно.

Практический порядок такой:

1. Изменение выявлено.
2. Объём измерен и посчитан по единичной цене.
3. Согласован с заказчиком письменно.
4. Только после этого выполняется.
5. Приёмка попадает в акт Формы 3.

Единичная цена не меняется

Цена дополнительной работы — не предмет «новых переговоров». Единичные цены, указанные на сайте, действуют и для дополнительных работ:

• черновое строительство — 280 AZN/м²
• монолит — 125 AZN/м²
• ригель и колонна — 100 AZN за погонный метр
• пакеты ремонта — 300, 400, 550 AZN/м²

Меняется не цена, а объём. Это упрощает проверку дополнительной работы: новый объём умножается на существующую единичную цену.

Элементы вне пакета — это не дополнительная работа

Эти два понятия нужно разделять.

Элементы вне пакета известны заранее, и то, что они не входят в пакет, указано открыто: оборудование санузла, котёл и радиаторы, лепнина и индивидуальные элементы дизайна, кухонная мебель и техника.

Дополнительная работа — это изменение, возникшее позже.

Первое нужно учитывать при планировании бюджета; второе возникает по ходу работ и согласуется в этот момент.

Согласование сметы и акта

При согласовании дополнительной работы смета обновляется. Объём в акте приёмки выполненных работ — в Форме 3 — должен совпадать с обновлённой сметой.

Если в акте видна строка, которой нет в смете, это означает, что работа не была согласована письменно. Такую строку нужно прояснить до подписания.

Частичная приёмка — нормальная практика: несогласованная часть в акт не включается, остальное принимается.

Особый случай — скрытые работы

Некоторые дополнительные работы на следующем этапе становятся невидимыми. Арматурный каркас фундамента нельзя проверить после бетонирования, а линии электрики и водопровода — после штукатурки.

В таких работах согласование должно проходить на том же этапе, пока работа открыта. Позже проверить объём будет невозможно.

Как проверить дополнительную работу

Заказчику достаточно четырёх вопросов:

• Почему эта работа нужна? Из-за состояния объекта, из-за проекта или по моему требованию.
• Каков объём и как он измерен? м², погонные метры, штуки.
• Какая единичная цена? Совпадает ли она с указанной на сайте.
• Есть ли письменное согласование? До начала работы.

Четвёртый вопрос самый важный и обесценивает остальные три, если ответ на него — «нет».

Частые вопросы

Повышает ли дополнительная работа цену?

Единичная цена не меняется, увеличивается объём. Поэтому меняется итоговая сумма, но порядок расчёта остаётся прежним.

Может ли заказчик отказаться от дополнительной работы?

Да, если работа ещё не выполнена. Именно поэтому согласование проводится до исполнения.

Считается ли монолит дополнительной работой?

Нет. Монолит, ригель и колонна изначально не входят в пакет чернового строительства и считаются отдельно. Их необходимость зависит от проекта и определяется на этапе замера.

Нужен ли для дополнительной работы новый договор?

На практике изменение оформляется письменным дополнением к существующей договорённости, а объём отражается в следующем акте Формы 3.

Можно ли предусмотреть все дополнительные работы заранее?

Полностью — нет. Но во время бесплатного замера уточняются состояние объекта, подъездной путь, наличие существующей постройки и конструктивные работы, которых требует проект, — это заметно снижает количество неожиданностей.

Заключение

Дополнительная работа — нормальная часть строительства. Проблемой её делает не само изменение, а отсутствие письменного согласования.

Правило умещается в три предложения: объём измеряется до начала работы, умножается на существующую единичную цену и согласуется письменно. В скрытых работах это обязательно делать на том же этапе.

Все единичные цены открыто указаны на странице цен. О том, как читать смету, мы написали в отдельной статье, а об акте приёмки — в статье о Форме 3. Для предварительного расчёта по вашему объекту достаточно оставить заявку — выезд и замер бесплатны.