Как читать смету на строительство

Смета — это ценовой документ строительства: она показывает, какие работы будут выполнены, в каком объёме и по какой единичной цене они посчитаны. Главная сложность для заказчика не в том, что смета длинная, — а в том, чтобы увидеть то, чего в ней нет.

В этой статье разбираем, из каких частей состоит смета, на что смотреть в каждой части и какие пункты позже превращаются в дополнительные расходы.

Что такое смета и когда она составляется

Смета составляется после осмотра объекта. Цифра, названная до выезда, сметой не является — это предварительная оценка на основе единичных цен.

В CRM Construction порядок такой: бесплатный выезд и замер, оценка реального объёма работ, затем предварительный расчёт. Без знания фактического состояния объекта построить точную смету невозможно.

Три столбца сметы

На практике каждая строка сметы состоит из трёх показателей:

1. Наименование работы — что будет сделано.
2. Объём и единица измерения — сколько: м², погонные метры, штуки.
3. Единичная цена и сумма — цена 1 единицы и их произведение.

Если одного из этих показателей нет, строку невозможно проверить. Например, строка, где написано только «фасадные работы» и итоговая сумма, сметной строкой не является: какая площадь и по какой единичной цене — неизвестно.

От чего зависит единичная цена

Единичная цена зависит от вида работ, и каждая работа считается в своей единице измерения.

• В квадратных метрах — черновое строительство 280 AZN/м², пакеты ремонта 300, 400 и 550 AZN/м², монолит 125 AZN/м².
• В погонных метрах — ригель и колонна, каждый по 100 AZN за погонный метр.

Эта разница важна: работу, измеряемую в квадратных метрах, нельзя сравнивать с работой в погонных метрах. Сопоставляя предложения двух компаний, сначала нужно убедиться, что единицы измерения совпадают.

Каких пунктов в смете может не быть

Самая важная часть сметы — это часто то, что в ней не написано. Перечисленное ниже нередко считается отдельно и в первоначальную смету не попадает.

Конструктивные работы

Монолит, ригель и колонна не входят в пакет чернового строительства. В двухэтажных проектах эти работы на практике требуются почти всегда, поэтому в смете для них должна быть отдельная строка.

Площадь, по которой считается монолит, — это не общая площадь дома, а площадь одного этажа, поскольку плита заливается именно такого размера. Если объём в строке монолита равен общей площади, это стоит проверить.

Элементы вне пакета ремонта

В пакеты ремонта входят материалы, транспорт, вывоз строительного мусора и инженерный контроль. Не входит следующее:

• оборудование санузла — унитаз, раковина, душевая кабина, смеситель;
• котёл и радиаторы;
• лепнина и индивидуальные элементы дизайна;
• кухонная мебель и техника.

Эти элементы всё равно нужны, чтобы дом стал пригодным для использования. Если в смете их нет, значит часть бюджета ещё не посчитана.

Подготовительные работы

Если на участке есть существующая постройка, демонтаж и вывоз мусора — это отдельный объём. Состояние участка и пригодность подъездного пути для техники влияют на доставку материалов.

Вопрос НДС

Ни в одну из указанных на сайте цен НДС не включён. Читая смету, нужно уточнить, приведена итоговая строка с НДС или без него: если одно предложение дано с НДС, а другое без, сравнение получится неверным.

Пять вопросов для проверки сметы

Получив смету, достаточно найти ответы на следующие вопросы:

1. Указаны ли объём и единица измерения в каждой строке? Строку, где стоит только сумма, проверить нельзя.
2. Есть ли отдельные строки для монолита, ригеля и колонны? Если проект их требует — должны быть.
3. Перечислены ли элементы вне пакета? Оборудование санузла, котёл, радиаторы, кухня.
4. Как показан НДС? Включён или начисляется сверху.
5. Какой документ подписывается на каком этапе? Приёмка выполненных работ оформляется Формой 3.

Этих пяти вопросов обычно достаточно, чтобы проверить полноту сметы.

Как сравнивать два предложения

Сравнивая сметы разных компаний, чаще всего ошибаются в одном — сопоставляют итоговые суммы. Правильный порядок другой:

• сначала положите рядом перечни работ — какие работы есть в обеих сметах, а какие только в одной;
• затем проверьте, что единицы измерения совпадают;
• затем сравните единичные цены;
• и только в конце смотрите на итоговую сумму.

Меньшая итоговая сумма чаще означает не более дешёвую работу, а просто меньшее количество строк в смете.

Документы — продолжение сметы

После согласования сметы исполнение оформляется документами. В подрядных работах приёмка выполненных работ оформляется актом Форма 3, а сдача — накладной (Qaimə).

Это письменно фиксирует, какая часть работ принята, — и для заказчика, и для подрядчика. Объём, согласованный в смете, и объём в акте приёмки должны совпадать.

Как измеряется объём

Самый спорный столбец сметы — не цена, а объём. Если одна и та же работа посчитана по разным правилам измерения, результат тоже получится разным.

На практике стоит обратить внимание на три момента:

• Общая площадь или площадь одного этажа. Черновое строительство считается по общей площади дома, а монолит — по площади самой плиты, то есть одного этажа. В двухэтажном доме эти две цифры отличаются вдвое.
• Наружная стена и перегородка считаются отдельно. В пакете чернового строительства наружная стена выкладывается в 40 см (в два камня), внутренняя перегородка — в 20 см (в один камень). Объём материала соответственно разный.
• Элементы, измеряемые в длине. Ригель и колонна идут в погонных метрах. Их объём зависит не от площади, а от количества и размера пролётов — то есть в двух проектах одинаковой площади он может различаться.

Если эти три момента в смете показаны ясно, документ поддаётся проверке.

Связь сметы и договора

Смета — это перечень согласованных работ; договор определяет, на каких условиях этот перечень будет исполнен.

На практике каждая строка сметы должна найти отражение в договоре: если объём работ меняется, это согласуется письменно. Дополнительная работа, о которой договорились устно, позже становится источником спора.

Частые вопросы

Смета платная?

Выезд и замер бесплатны; предварительный расчёт готовится на основании этого выезда.

Может ли смета измениться позже?

Итоговая сумма уточняется после того, как становятся известны реальное состояние объекта и фактический объём работ. Если меняются требования заказчика, стоимость тоже может измениться.

Откуда берутся единичные цены?

Они открыто указаны на сайте: черновое строительство 280 AZN/м², пакеты ремонта 300 / 400 / 550 AZN/м², монолит 125 AZN/м², ригель и колонна 100 AZN за погонный метр.

Показывается ли стоимость материала отдельной строкой?

В пакетах ремонта материал входит в цену и отдельной строкой не выносится. Элементы вне пакета считаются отдельно.

Заключение

Смета — ценовой документ, но её ценность не в итоговой цифре, а в полноте строк. В каждой строке должны быть наименование работы, объём, единица измерения и единичная цена; монолит, ригель-колонна и элементы вне пакета должны быть видны отдельно.

Все единичные цены открыто приведены на странице цен, а полный состав пакета чернового строительства — на странице строительства домов. Чтобы получить смету по вашему объекту, достаточно заказать замер — выезд и замер бесплатны.